Heinäkuun alussa voimaan astunut uusi asunto-osakeyhtiölaki on aiheuttanut melkoisen myllerryksen taloyhtiöissä.
Uudet käytännöt ovat vielä hakusessa. Erityisen suuri haitari on hinnoissa, joilla isännöitsijät nyt tarjoutuvat hoitamaan muuttuvia tehtäviä.
Yksi asia näyttäisi kuitenkin olevan selvä: lakiuudistus selkeyttää taloyhtiön osakkaan vastuukysymyksiä.
– Ei voi sanoa että osakkaan vastuu olisi kiristynyt, mutta se on kiristynyt, miten remontti pitää tehdä. Nyt on määritelty täsmällisemmin se, miten pitää toimia. Ja vastuu syntyy helpommin silloin, jos ei noudata määräyksiä, sanoo Kiinteistöliiton päälakimies Anu Kärkkäinen.
Seinien tapetointi ja maalaus eivät vaadi ilmoitusta taloyhtiölle. Kaikissa muissa muutos- ja kunnostustöissä tulee noudattaa ilmoitusmenettelyä.
Hyvää rakennustapaa noudatettava
Jos eteen tulee virheellisestä remontista aiheutuneita ongelmia, selvitetään ensimmäisenä, miten osakas on remontin eri vaiheissa toiminut. Onko hän esimerkiksi ilmoittanut kirjallisesti remontista ja sen toteuttamissuunnitelmista.
Kärkkäinen muistuttaa, että kaikki riippuu remontin suuruudesta. Vaativissa töissä suunnittelijan pitää olla alan asiantuntija.
– Hanan vaihtoa ei tarvitse suunnitella, mutta jos siirtää kylpyhuoneen paikkaa, silloin pitää selvittää uudet putkivedot ja muut.
Myös urakoitsijan valinnassa pitää Kärkkäisen mukaan olla huolellinen.
– Pitäisi valita sellainen, joka on ei-harmaan talouden edustaja. Siis yritys joka suorittaa eläkemaksunsa ja veronsa.
Osakkaan tulee Kärkkäisen mukaan antaa taloyhtiön valvoa remonttia niin, että myös urakoitsijan työ tehdään suunnitelmien mukaan.
Toisin sanoen uusi laki edellyttää hyvän rakennustavan mukaista työsuoritusta. Lisäksi laki sanoo aiempaa täsmällisemmin, mikä on osakkaan velvoite hänen omissa kunnostus- ja muutostöissään.
Muutostyöt pysyvät kirjoissa ikuisesti
Vanhan lain aikaan vastuunkantajan löytyminen vaikkapa huoneiston kosteusvaurioon saattoi olla hankalaa. Saatettiin tietää, että aikanaan joku on tehnyt remontin, mutta kukaan huoneistolla vuosien saatossa olleista omistajista ei myöntänyt olevansa tekijä. Tämä on Kärkkäisen mukaan ollut suuri ongelma.
Eikä ihme, jos syyllistä ei helposti löytynyt, sillä jos joku muu kuin rakennusalan edustaja lähti teettämään huoneistossaan remonttia, hänellä ei ollut pätevyyttä valvoa oman urakoitsijansa töitä. Silloin kylpyhuoneremontin putkiliitokset saattoivat olla väärin tehtyjä, mutta kukaan ei asiaa huomannut.
Uudessa laissa lähdetään siitä, että urakoitsijan työn laatu valvotaan.
– Seurataan juuri kriittisiä työn vaiheita.
Ja taloyhtiön on säilytettävä remonttien työhistoriat ikuisesti, mikä on Kärkkäisen mukaan tärkeä parannus.
– Että jos ostaa sitten vuonna 2020 osakkeen, niin isännöitsijätodistuksesta näkee silloin, että keittiöremontti on tehty vaikkapa vuonna 2016 ja wc-pönttö on vaihdettu vuonna 2012.
Osakas valvoo omansa
Taloyhtiön valvoja valvoo yhtiölle tärkeitä kohteita kuten sitä, että putket liitetään kunnolla ja vesieristykset tulevat kuntoon.
Osakkaan mahdollinen oma valvoja sitten katsoo, että peilikaappi asennetaan suoraan tai että laatat vessassa ovat suorassa. Nämä asiat eivät yhtiötä kiinnosta.
Parasta Kärkkäisen mukaan olisi se, jos osakkaalla olisi esittää riittävällä ammattitaidolla varustettu valvoja, jolloin yhtiö voisi valtuuttaa hänet tekemään myös yhtiövalvontaa.
Valvontakulujen oltava kohtuulliset
Moni pelkää, että uusi asunto-osakeyhtiölaki on osakkaiden rahastusautomaatti, jolloin pienestäkin korjauksesta rapsahtaisi osakkaalle iso lasku.
Kärkkäinen tietysti toivoo, että pelot rahastuksesta eivät toteudu. Toisaalta hän on jo nyt törmännyt hinnoitteluihin, jotka eivät tunnu oikeilta.
– Laissahan asetetaan yhtiön valvonta- ja selvityskustannuksille rajoitus, jonka mukaan niiden on oltava kohtuullisia ja tarpeellisia.
Se, mikä milloinkin on tarpeellista ja kohtuullista, selvinnee vasta vuosien päästä.
– Kohtuullisena ei voida enää pitää sitä, jos kylpyhuoneremontti maksaa 5 000 euroa ja valvonta 1 500 euroa, Kärkkäinen sanoo.
Monessa yhtiössä sovitaan valvonnasta isännöitsijän kanssa. Silloin isännöitsijän perimät korvaukset perustuvat sopimuksella vahvistettuihin hintoihin.
uutiskirje 
